Este blog aporta conocimientos valiosos en el desarrollo de la profesion del corretaje inmobiliario , con diferentes temas de mucho interes. haz tus comentarios al e-mail consultor.inmobiliario@hotmail.com



domingo, 26 de abril de 2009

BOLSA DE BIENES EN GUAYAQUIL UNA REALIDAD!!!!


No quería dejar pasar un evento que se acerca y es la inauguración de la primera bolsa de bienes en Guayaquil o generalmente conocida como MLS (servicio de listado múltiple) que después de muchos años este proyecto comienza a hacerse realidad, misma que ha sido posible por el ahincó con que han trabajado las ultimas directivas de ACBIR.

Pero que significado tiene para nosotros los corredores profesionales un evento de tan magnífica importancia, quiero responder a esta inquietud de la mano de uno de los hombre que más experiencia tiene en este tipo de organización de la MLS el señor RAFAEL GARCIA ERVITI un español que tiene 25 años de experiencia inmobiliaria y que es un gurú en el tema inmobiliario de nacionalidad Española, este personaje no hay semana que no esté dictando conferencia y más ahora que la crisis es España está muy acentuada y la gente quiere conocer la varita mágica de cómo salir de ella.

El señor Rafael es director de la revista inmobiliarios 2.0 un gran portal de asesores inmobiliarios en España http://www.inmobiliarios20.com/ , lanzo un libro de gran éxito en Madrid llamado GOLD y trata de la experiencia de las MLS en Estados Unidos y como se podría aplicar en Latinoamérica, http://inmosfera.com/tag/fernando-garcia-erviti/ y tienes su página web http://www.joyasinmobiliarias.es/listado.asp?id_tipo=2,7 donde vende propiedades como iglesias castillos y demás. Es asiduo participante en foros de discusión y capacitador por excelencia.
Como les comente anteriormente nos quiso participar aportando con sus ideas…… aquí un desarrollo de la conversación que se realizo vía correo electrónico

NOTA: es muy importante resaltar que su opinión es meramente personal y que al igual que yo en nada quiere interferir en las decisiones de la asociación solo es estrictamente informativo.
Según el sr RAFAEL una bolsa de bienes es la consecuencia natural de una Asociación entre agentes. La Asociación no tiene porqué ser muy grande, si es pequeña o mediana es más fácil empezarla desde una zona delimitada, que después habrá tiempo de unirsele a otras para alcanzar mayor poder de negociación con proveedores, o con el gobierno, etc.

El objetivo principal de una Asociación de ese tipo debe ser promover la cooperación profesional entre sus miembros, en operaciones compartidas entre dos agentes, uno de ellos representando y defendiendo los intereses del comprador, y el otro los del vendedor. Este tipo de actuación genera sinergias que favorecen los intereses de los agentes y los de sus clientes, compradores y vendedores.

Para facilitar esta forma de trabajo y hacerla posible, hoy día existen herramientas muy interesantes, gracias a internet, que permiten que las ofertas sean conocidas de inmediato por todos, con una gran profundidad de información. Estas herramientas son las que hoy se conocen como MLS o bolsa de bienes. Una MLS no tiene porqué ser grande, ya que sus usuarios serán agentes locales, y en el estado de desarrollo actual de la tecnología que no precisa de grandes montajes para alcanzar viabilidad, de hecho es más sencillo hacerlas a niveles muy locales.

Hay fuertes tensiones e intereses, y las MLS o bolsas de bienes son el objetivo fácil de gente que piensa que pueden hacer un buen negocio. En realidad no lo son: sólo son negocio para aquellos agentes que la usan, y obtienen beneficios no de alquilar su uso, sino de usarla y hacer operaciones de compraventa con sus clientes gracias a ellas.

En mi opinión, en primer lugar los agentes deben crear sus asociaciones, y en segundo lugar las asociaciones deben crearse sus MLS o bolsas, aunque lo que estamos viendo es que ambas cosas se hacen al mismo tiempo y a veces se confunden.

PREGUNTAS FORMULADAS AL EXPERTO INMOBILIARIO

• Está bien que una asociación participe en la MLS aportando propiedades y participando en las utilidades de las comisiones?
Rafael ; La captación de una propiedad, convenciendo al propietario de las condiciones de honorarios y el precio de venta NO es labor de una “asociación” sino de un profesional. Si un propietario quiere que su propiedad esté en la MLS, y todos los profesionales de la Asociación la muestren a sus clientes compradores, tiene que encargar su venta NO a la Asociación, sino a cualquiera de sus miembros. Por ese motivo, si la Asociación tiene una web, lo que debe anunciar allí NO son a las propiedades, sino que debe anunciar a sus profesionales…

• Se podrían crear algún tipo de conflicto en ese evento de participación?
Rafael: La Asociación no debe aceptar encargos. El que acepta en encargo “representa” al propietario que hizo el encargo. La Asociación no puede representar, no puede hacer la publicidad, tratar con los posibles interesados y negociar con ellos… Eso lo hacen personas… los profesionales son los que hacen eso.

• Como puede tener las asociaciones ingresos que las hagan más rentables y puedan sostenerse?
Rafael: La asociación solo debe tener ingresos de las cuotas de sus socios. En un estado más avanzado pueden vender a sus asociados algún tipo de material, (programas informáticos, libros, cursos… ) y obtener algún beneficio de ello, pero NO deben realizar labores de correduría, o de otras labores en las que compitan con los corredores como intermediación de préstamos, seguros, etc...

• cuanto es el porcentaje de utilidad que la asociación creadora del la MLS debe recibir por las transacciones que se generen en la MLS?

Rafael: La Asociación NO debe cobrar en función de lo que venda el usuario, sino que debe cobrar una cantidad fija por el uso de la herramienta, en función del número de comerciales o de personas que lo usen. Es como el alquiler de la oficina, que tampoco se paga en función de cuanto se venda, o el leasing del coche o del ordenador…

Así es como se entiende esto en Estados Unidos, que creo que es el mejor modelo, el más experimentado, etc. Lógicamente, se deben hacer algunas adaptaciones, pero no en lo fundamental. Una cosa clara es que la MLS NO PUEDE CONSIDERARSE UN NEGOCIO, sino una herramienta que usan entre todos y pagan entre todos.

Si desea visitar el blog del señor RAFAEL GARCIA ERVITI ingresa a http://www.revistainmobiliarios.com/blogs/index.asp?action=buscar&tipo=autor&id_viene=16 y

Si deseas tener más información sobre los beneficios de la bolsa de bienes ingresa a http://www.profesioninmobiliario.com/2009/03/que-es-una-mls-o-red-inmobiliaria_30.html

y contacta al señor Rafael García en su dirección fgerviti@joyasinmobiliarias.com que te responderá tus inquietudes muchas gracias a todos y espero sus comentarios, este fue mi aporte para esta semana.

domingo, 19 de abril de 2009

SEMINARIO INMOBILIARIO EN QUITO


Cordial saludo estimados colegas.
En la presente semana asistimos al SEMINARIO INMOBILIARIO Nuevas Estrategias, Nuevos Conceptos, Nuevos Clientes, el mismo que se realizo en la ciudad de Quito, fuimos un nutrido grupo de Guayaquil entre los que se encontraban la directiva de ACBIR en cabeza de su presidente GUSTAVO PEREIRA.
Quiero compartir con ustedes un resumen de los más importante y sobresaliente del seminario como también algunas críticas constructivas al final.
PUNTOS RELEVANTES TRATADOS POR LOS CONFERENCISTAS
· La importancia de establecer alianzas estratégicas y más ahora que la palabra crisis está de moda, aunque este concepto no es nuevo ni nadie lo pone en duda, en Ecuador estamos lejos de implantar una cultura que nos permita crear sinergia y unir fuerzas para consolidarnosy generar valor y ganancia a través de compartir información en este caso de propiedades.
· Un dato importante es los datos que nos suministro el Arq. ALBERTO ANDINO conferencista y presidente del colegio de arquitectos de Pichincha en donde nos comento que el déficit de viviendas es de más de 1200.000 viviendas y cada año sube 50.000 eso quiere decir que hay suficiente demanda para trabajar, mas aun cuando estamos en un ofreciendo un producto de primera necesidad o me pregunto todavía lo ponemos en duda?
· La mentalidad de muchos corredores es que su inventario es lo mas privado y no lo debemos compartir algo como lo comente arriba es absurdo.
· Cualquier emprendimiento inmobiliario debe contar con una buena base de mercadeo y de una clara estrategia que nos lleve a tener claridad del cómo, donde, cuando, porque del proyecto ósea un plan de negocios bien diseñado
· Aunque los temas de política no son mi fuerte se destaco que una de las mejores decisiones de presidente RAFAEL CORREA esta en dinamizar la construcción a través de la inyección de capitales de los fondos del IEES, esto permitirá que el país no se hunda en una crisis más profunda.
· Un buen corredor inmobiliario posee los suficientes conocimientos para aportar con la superación de la crisis que de una manera u otra nos afecta, el corredor es visionario, diseña ciudades, y aunque muchos no lo acepten somos pieza indispensable para ingenieros, inversionistas, arquitectos, etc.
· Los corredores deben ser creadores de soluciones tener iniciativa de negocios.
· Sabía usted que en Ecuador hay más de 5000 inmobiliarias pero existen muy pocas que realmente trabajen de una manera profesional, brindando un buen servicio al cliente, en mi concepto es un campo que todavía está muy virgen y con amplios márgenes de que podamos ingresar teniendo éxitos.

Comentarios finales
El seminario que se dio en Quito a pesar de que contaba con exponentes de primer orden, no cumplió mis expectativas pensé que íbamos a encontrar mayor riqueza en conocimientos y a pesar que conto con excelentes personalidades se noto muy claramente la poca preparación del último conferencista el Ing. HELMER FLORES presidente de la cámara de la construcción de Quito, que solo se limito a leer unas diapositiva excusándose de que no iba a poder cumplirnos con el tiempo, inclusive muy valientemente una asistente lo increpo diciéndole que sus datos ya estaban desactualizados imagínense todo era hasta el 2007 y si a eso le agregamos el poco manejo del auditorio, , mas respeto señores!!!!!!

De todas maneras algo se aprendió y eso sería lo importante.

domingo, 12 de abril de 2009

SEGURO DE ARRENDAMIENTO UNA EXCELENTE OPCION DE NEGOCIO


Se trata de una garantía que respalda y le paga al propietario el arriendo, los servicios, la administración y los posibles daños ocasionados al inmueble, en caso de que el inquilino incumpla con alguna de estas obligaciones.

¿Cómo funcionan?

El propietario solicita el servicio a una aseguradora o afianzadora (puede ser una entidad bancaria). Al hacerlo será esta empresa la que se encargará de hacer el estudio de capacidad de pago del inquilino y de aprobarlo o desaprobarlo, según su historia crediticia y referencias comerciales y bancarias. Además, esta se ocupará de hacer el contrato y de asesorar al propietario en todos los aspectos relacionados con el proceso de arrendamiento.

¿Qué cubren?

En principio, con la póliza básica, todas las opciones existentes en el mercado cubren la elaboración del contrato de arriendo, el pago de hasta 36 meses de arriendo, en caso de que el inquilino incumpla, al igual que todos los costos jurídicos -si hay necesidad de un proceso-.
Sin embargo, algunas empresas ofrecen como parte de la póliza básica servicios y cubrimientos adicionales como la administración (36 meses), los servicios públicos (equivalentes a 2 meses) y asistencia domiciliaria para daños en tubos, chapas, vidrios, tejas, etc... . (Nota: en otras empresas para obtener estos servicios hay que pagar una prima adicional. -Consulte el Cuadro Comparativo de pólizas-).

¿Qué se debe hacer para tomar la póliza?

Basta con que el propietario solicite la póliza y de ahí en adelante, la aseguradora o afianzadora lo asesorará. Quien desee tomar en arriendo el inmueble debe cumplir con la documentación y condiciones estipuladas con la aseguradora o afianzadora.

Estos seguros afianzamientos se pueden adquirir de tres maneras:
a. Directamente con la aseguradora o afianzadora. De este modo, el propietario sigue manejando su inmueble con la seguridad de que la aseguradora o afianzadora le garantizará los pagos.
b. Por medio de una inmobiliaria. En este caso es necesario consignar el inmueble para que la firma inmobiliaria lo administre y le realice el trámite ante la correspondiente aseguradora o afianzadora.

¿Cuánto cuesta una póliza o afianzamiento de arriendo?

Las tarifas de las pólizas y los montos de cubrimiento variarán según la aseguradora o afianzadora a la que se acuda. En algunos casos el valor de la póliza o fianza básica, que se cancela de contado una vez cada año, es del 50 o 60 por ciento de 1 canon y en otros casos, el pago se realiza mensual sobre un porcentaje que varía entre el 2 y el 6 por ciento del arriendo. Para ampliar los cubrimientos cada empresa ofrece diferentes alternativas y tarifas adicionales.

¿Qué más cobran?-

Algunas de las firmas afianzadoras y aseguradoras cobran el formulario de solicitud de arrendamiento. Otras lo obsequian.- Los derechos de realización del contrato también tienen un costo, el cual varía según la afianzadora o aseguradora. En otros casos, son las inmobiliarias las que cobran este servicio. - El estudio de capacidad de pago y aprobación de arrendamiento del inquilino (este lo asume el interesado en alquilar el inmueble).
¿Cuál es la vigencia de la póliza o afianzamiento?Es de un año pero se puede renovar cuantas veces se renueve el contrato.

¿Cuáles son los requisitos exigidos al arrendatario?

Para hacerse a un seguro, el arrendatario debe adquirir el formulario y, luego, conseguir dos fiadores (por lo menos uno con finca raíz) y anexar los siguientes documentos: certificado laboral, certificado de registro de la propiedad, fotocopias de extractos bancarios y de cédulas de ciudadanía.

Una vez se cumpla con estos requisitos, el correspondiente estudio toma entre 8 y 24 horas. En caso de ser aprobado hay que firmar el contrato que provee la aseguradora y pagar los montos asignados. A partir de ese momento el inmueble queda amparado por la vigencia inicial del contrato.


Nota: este articulo es tomado de http://www.metrocuadrado.com.co/ un portal inmobiliario colombiano