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miércoles, 18 de junio de 2008

CONTRATOS DE CONSIGNACION DE INMUEBLES



Debido a que la ley no fija parámetros exactos sobre lo que deben o no, incluir los contratos de consignación hay que ser muy rigurosos en su elaboración para asegurar el pago justo de la comisión.

De acuerdo con la normatividad vigente es posible pactar y relacionar en documento las condiciones, compromisos y deberes entre los dueños de los inmuebles y los agentes de finca raíz, en su calidad de intermediarios para promocionar las propiedades y ¿conseguirles¿ el cliente para cierre del negocio.

Y aunque este documento garantiza una relación comercial ¿equitativa¿ para ambas partes, es más una manera -un seguro- para que los agentes no sean víctimas del incumplimiento en el pago total o parcial de la comisión por parte del oferente.

Claves para que le paguen la comisión
Ojo. No obstante, debido a la falta de una legislación clara sobre este tema, muchas veces ni siquiera este contrato garantiza el pago de las comisiones, pero por lo menos reduce las posibilidades de que los agentes sean timados. Lo que realmente hará posible el reconocimiento del pago por la gestión que realicen es su experiencia y el tacto con que manejen cada negocio.

En todo caso, es fundamental que cuando un agente inmobiliario reciba un inmueble en consignación -para la venta- firme este contrato de consignación en que se incluyan clara y detalladamente los datos del propietario, las características del inmueble, el monto de la comisión, las condiciones de negociación, los momentos de pago de las comisiones y las respectivas cláusulas de cumplimiento. Esto también le permitirá mostrar libremente los inmuebles y evitar posibles suspicacias de parte de los potenciales clientes.

Después de que ello ocurra, cada vez que el agente le presente un cliente al propietario le debe enviar una carta y hacerle firmar el respectivo ¿recibido¿. El objeto de esta misiva, en la que se estipula la fecha y se hace referencia al documento de consignación y las condiciones del mismo, es demostrar ante las instancias correspondientes el derecho al reconocimiento de su comisión, en caso de algún incumplimiento de parte del propietario. (Vea un ejemplo en la caja de Información Relacionada).

Clases de contratos de consignación
Ahora bien, en cuanto al contrato de consignación en el mercado
se acostumbran a usar dos clases:

1) Contrato de consignación sin exclusividad. Se trata de un documento con el que el propietario solo está obligado a pagar la comisión cuando es el agente inmobiliario quien consigue al cliente y obviamente, cumple con su labor de asesoría en los trámites del caso desde la promesa de compraventa hasta que se esta se ejecuta en su totalidad.

Además, le da la libertad al propietario de consignar su inmueble en otras inmobiliarias o de venderlo directamente sin que esto tenga repercusión alguna. Sin embargo, en este tipo de contratos los propietarios deben asumir los gastos de publicidad o promoción en que incurrirá el agente inmobiliario para vender el inmueble. Generalmente, los agentes recaudan este dinero ¿con base en una tarifa y un plan publicitario establecido de antemano- al momento de mismo de la firma del documento de consignación.

2) Contrato de consignación con exclusividad. Mediante este documento los agentes inmobiliarios pactan con el propietario que ellos serán los únicos autorizados para promocionar y vender un inmueble. Así las cosas, si por alguna razón el propietario es quien consigue el cliente igual estará en la obligación de pagarle la comisión al agente inmobiliario. De esta manera también se evita que el propietario pueda acudir a otros agentes inmobiliarios, entre otras posibilidades.

Ahora bien, al firmar un contrato de consignación exclusiva el propietario gana en el sentido de que no de debe invertir en publicidad o gastos derivados de la promoción del inmueble, sino que es el agente inmobiliario quien asume estos costos por lo que en ¿contraprestación¿ pide la exclusividad en la representación.

En ambos casos, la duración de los contratos cesa con la venta del inmueble por parte del agente y el respectivo pago de la comisión por parte del propietario. De igual manera, las partes pueden estipular una fecha de duración de los contratos de consignación (con o sin exclusividad) que puede ir de un mes a un año (o el tiempo que se considere necesario que puede ser mayor).

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